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「民泊ビジネス」カテゴリの記事
2016年07月15日
民泊ビジネスの規制緩和と摘発（アメとムチ）
こんにちは ゴローです。
政府の規制緩和の流れを受けて
福岡でも民泊に関する規制緩和の条例を
制定する動きが始まりました。
従来の大規模なコンサートなどの
イベントがある時に限って民泊を認める
というものから大きな前進です。
現在パブリックコメントの受付を行っており
市民の意見を反映する内容で
９月には条例が制定される見通しです。
これで、条例に従って運営すれば
合法的に民泊ビジネスを行えます。
一方で墨田区では無許可で
民泊を運営していた会社が摘発されました。
この会社は簡易宿泊所としての登録を
行っていない上に
数回の行政指導を受けていたのに
無許可のまま運営を続けていた為、
摘発されました。
規制緩和が進む一方で、
同様な無許可の民泊運営の摘発も
増えると思われます。
これからの民泊ビジネスは、
正しく届け出を行い、合法的に
運営する事が必須になります。
2016年06月07日
民泊を不労所得にするには（その２）
最近、民泊、Ａｉｒｂｎｂの運営を
請け負う会社が急速に増えています。
前回の記事で、民泊を不労所得にするには
運営代行業者を利用し、作業を外注化すれば
実現できると説明しました。
そこで運営代行業者が提供している
サービスにつて説明します。
主なサービスとしては
１．民泊開始時のサービス
・物件紹介サービス
・インテリアデザインの提案と
家具、照明、小物などの選定、設置
・リスティング（Ａｉｒｂｎｂへの登録）用
写真撮影
・リスティング作成（英語・中国語対応）
・ガイドブック（室内備品説明書、ハウスルール）
作成（英語、中国語等）
・宿泊料金設定の提案
２．運営開始後のサービス
・ゲストからのメール対応（英語、中国語等）
・宿泊料金の管理
（シーズンや予約状況に応じた提案等）
・鍵の管理・引き渡し、
・チェックアウト後の清掃手配
・トラブル対応（必要時現場出動）
・会計・支払い管理代行
・室内清掃（リネン洗濯、備品補充）
等があります。
運営代行業者のサービスをフルに利用すれば
ホスト（貸主）は殆ど何もする事なく
収益を得られる訳です。
その費用ですが
民泊開始時のサービスについては
各項目毎に料金が設定されている場合が多く
備品の購入などは、自分で行う事で
初期費用を抑える事もできます。
そして運用開始後のサービスは
多くの会社が、セットで宿泊代金の
２０～３０％に設定しています。
ただ、各社によりその料金に含まれる
サービス内容に違いがあり、
一部のサービスがオプションだったり
追加料金が必要な場合もあるので
よく確認する必要があります。
また清掃料金は別になりますが
通常ゲストから宿泊料金とは別に
清掃料をいただくので運営代行費用とは
別に考えます。
運営代行業者は少人数で小さい企業が多く
ある程度使ってみないと分からない部分が
ありますが
選定ポイントとしては
・運用実績（収益実績を含む）
・問い合せ対応を迅速に行ってくれるか
（２４時間対応）
→成約率に影響します。
・トラブル対応時、現場出動が可能か
・代行料金
という点があげられます。
その他の費用として、Ａｉｒｂｎｂの
ホスト手数料が宿泊料金の３％かかります。
ホスト手数料が宿泊料金の３％かかります。
運営代行業者を利用して民泊ビジネスを
行った場合、標準的な料金で考えると
運営代行費用として売上の２５％、
Ａｉｒｂｎｂの手数料が３％
合計で売上の約３０％の費用が
かかります。
それでも、民泊ビジネスを副業として
行うのであれば、自分で全ての対応を
行うのは大きな労力がかかります。
特に初めて民泊のホストを始める場合には
経験値の高い運営代行業者のノウハウを
活用し、
ゲストに好まれるインテリアや備品を揃え、
見栄えのいい写真やリスティングを
作成してもらう事により問い合せを増やし
ゲストのレビューが高まれば
稼働率も上がります。
住居の近くで一部屋の物件を運営する
場合には、収益を増やす為に
清掃は自分で行うというのも一つの方法です。
運営代行業者を上手に活用して
民泊ビジネスを不労所得にしましょう。
2016年05月31日
民泊を不労所得にするには
これまで民泊ビジネスを始めるために
必要な準備、その収益性とリスクに
ついて紹介してきましたが
民泊ビジネスをスタートすると、
やるべき作業がいくつかあります。
一つ目は問い合せメールへの対応です。
海外からの問い合わせが殆どなので
最低でも英語、可能なら中国語、
韓国語での対応が望ましいです。
問い合せメールにはなるべく早く返信する
事が大切になります。
問い合せから返信のスピードが速いほど
予約成約率が上がるからです。
次に、鍵の受け渡し
そしてゲストがチェックアウトした後の
清掃及び備品のセットがあります。
鍵の受け渡しについては、キーＢＯＸなどを
利用して、無人で行う事も可能ですが
メールは海外から送信されるので、
その対応は夜中になる事もあり
また、清掃も一部屋なら自分で行うと
しても、複数の部屋を運営すると
その作業も大変です。
また、場合によってはトラブル
（道に迷って部屋にたどりつけない
鍵が見つからないなど）の対応で
現地に行かなければならない場合も
あります。
上記の様に運営に手間がかかって
いたのでは、とても民泊ビジネスを
副業として行う事は難しいと感じられたの
ではないでしょうか？
そこで、私はこれらの作業を代行業者に
委託しています。
手間のかかる作業を外注化する事で
民泊ビジネスの不労所得化を実現する
訳です。
次回は、代行業者を利用する
メリット・デメリットをご紹介します。
2016年05月29日
民泊への規制緩和について
前回の記事で、民泊ビジネスを適法で行うには
簡易宿泊所としての登録が必要と思われる
と書きました。
ただ、簡易宿泊所として登録するには、
やはりいくつかの条件があります。
①客室の延床面積は、33平方メートル以上であること。
②階層式寝台を有する場合には、上段と下段の間隔は、
おおむね1メートル以上であること。
③適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を
有すること。
④当該施設に近接して公衆浴場がある等入浴に
支障をきたさないと認められる場合を除き、
宿泊者の需要を満たすことができる規模の
入浴設備を有すること。
⑤宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の
洗面設備を有すること。
⑥適当な数の便所を有すること。
⑦その他都道府県が条例で定める構造設備の基準に
適合すること。
などです。
この中で平成２８年４月１日から、
①の条件が緩和され、
定員数が10人に満たない場合は、３.３㎡に
定員数をかけた数の延べ床面積があれば、
面積に関する条件を満たす事となりました。
また、簡易宿泊所許可の条件として
都市計画法の「用途地域」の制限があります。
現状で運営可能なのは
①第一種住居地域
②第二種住居地域
③準住居地域
④近隣商業地域
⑤商業地域
⑥準工業地域
の用途地域に限られ、住宅専用地域では
営業が認められていません。
それがここにきて政府の規制改革会議の
答申を踏まえ、住宅専用地域でも許可する
規制緩和が実施される様です。
法改正は２０１７年という事ですが
ようやく民泊ビジネスの適法化が
進みそうですね。
2016年05月27日
民泊ビジネスのリスク
大きな収益を得られる可能性がある
民泊ビジネスですが、そこにはいくつかの
リスクがあり、それをよく理解し
対応策を用意する事が必要です。
１．法的な問題
現状、民泊の運営は旅館業法に抵触する・しない
という線引きが完全にはできていない
法律的にはグレーな存在です。
ただ、日本政府は急増する外国人観光客の宿泊施設を
確保する目的で
「国家戦略特別区域法」という法案を審議していて、
特定地域で民泊運営を認める方向に進んでいます。
この法案は、2016年4月時点では未施行ですが、
今年中には成立、施行されそうです。
その中で東京都大田区と大阪府は
「関係省庁に簡易宿所登録を行えば民泊OK」という
判断を下しています。
現状では、ほとんどの物件が未登録物件ですが
未登録のまま運営した場合、最悪の場合は摘発される
可能性があります。
（東京都、大阪府、京都府では旅館業法違反容疑で
摘発・逮捕者が出ています）
民泊運営が可能かどうかは、各自治体に
問い合わせしてみましょう。
国家戦略特別区域法で規定されている地域は
以下のとおりです。
・東京都全域、神奈川県全域、千葉県成田市
・大阪府、京都府、兵庫県
・新潟県新潟市
・福岡県福岡市、北九州市、沖縄県全域
これから民泊運営を始める場合は、上記の地域で
簡易宿所登録をして運営することをお薦めします。
２.近隣住民とのトラブル】
ゲストの多くは文化や習慣が異なる地域の方なので、
時には近隣住民とトラブルになる事があります。
その多くは「深夜の騒音問題」と「ゴミ出し
ルール無視」です。
騒音については「夜中は大きな声・音を出さない」、
ゴミ出しルールについては各自治体で決められた
ルールを英語で記載し、部屋に掲示する等の
対応が必要です。
以上の様なリスクを正しく理解し、
管理・運用する事が大事です。
2016年05月24日
民泊ビジネスの収益性
民泊ビジネスではどの程度の収益が
得られるのか
実際の事例を紹介します。
品川駅徒歩７分、３０㎡、最大４名宿泊、
築３０年、家賃１０万円、高熱費等約１万円の物件
この部屋は１泊１０，０００円、
２人目以上は１人につきプラス２，０００円
清掃料金５，０００円の設定になっています。
（価格はドルベースなので端数は省略しています。）
利用は殆どが２人以上となっているので、
平均２人での利用として計算すると
月に１５日の稼働で
１２，０００ × １５ ＝ １８０，０００円
清掃料金はゲストの負担になるので
家賃と光熱費等を差し引き
１ヶ月７０，０００円の収益となります。
月間１０日以上の予約が入れば利益が出る計算です。
ハイシーズンと閑散期があるので、
月によって稼働も大きく変わってくるのですが、
ハイシーズンには宿泊費を高めに設定しても
予約がはいるので、もっと収益を伸ばす事が
できます。
実際にこの部屋では、賃貸契約、家具・家電
備品を揃えるなどの初期費用約５５万円を
６ヵ月で回収しています。
2016年05月22日
民泊ビジネスを始めるには（その３）
次にAirbnbのアカウントを取得します。
ちなみに、上記URLから登録すると、
あなたがAirbnbのゲストとして宿泊する時に
利用できる約3,800円分のクーポンが
もれなくもらえます。
ぜひご利用ください。
アカウント登録の方法はとても簡単です。
パソコンから上のURLへアクセスして
必要事項を記入すれば終わりです。
物件を登録する際には、本人確認として
電話番号の登録やパスポートの提示がありますが、
それらは後回しでも大丈夫です。
まずはアカウントを作ってみましょう。
FacebookやGoogleアカウントを持ってれば、
それらのアカウントと連携する事で
より簡単に登録できます。
アカウントの登録が終わったら
次はいよいよ物件の登録です。
登録に必要な情報は
・物件の正確な住所
・部屋の間取り（寝室数）とベッド数
・部屋の設備
・部屋の紹介文（出来れば英語表記も）
・基本料金（日本円または米ドル）
・利用可能なスケジュール
・室内画像
などです。
この様な部屋の情報をAirbnbでは
リスティングと呼びます。
リスティングの情報は、借りたい人（ゲスト）が
宿泊先を選ぶ時の基準となる大切な情報です。
出来れば英語表記もあった方がいいですし
室内画像も見栄えの良い写真を登録する事で
問い合せも増えます。
続く
2016年05月20日
民泊ビジネスを始めるには（その２）
部屋を借りたら、次に必要な家具・家電・備品を
購入します。
大まかに必要な物としては
寝具類（ベッド・布団・枕・シーツなど）
タオル類（宿泊人数分、洗い替え）
消耗品
（シャンプー・リンス・ボディーソープ、
トイレットペーパー、ティッシュペーパーなど）
食器類（自炊が可能な基本的なもの）
家電
（冷蔵庫、洗濯機、テレビ、ドライヤーなど）
これらを購入して設置すると３０万前後の費用が
かかります。
ここでポイントとなるのは、リサイクルショップを
利用して、初期投資を安く済ませる事も大事ですが、
部屋の利用者（ゲスト）の気持ちを考えて
コンセプトを決める事です。
例えば京都であれば、和風を意識した家具類にする
女性のお客様をターゲットにするなら、柔らかい
パステル調のカラーでまとめるなど、
ゲストを意識したインテリアを作る事が大切です。
続く(^^;
2016年05月19日
民泊ビジネスを始めるには（その１）
民泊ビジネスをのやり方には３つのパターンが
あります。
①自分の家の空き部屋で始める
②自己所有の賃貸物件の空室を利用する。
③賃借したマンション、アパートで始める
皆さんの中で①②で始める事が出来る方は
少ないかもしれません。
実際に既存のホスト（貸出す人）の多くは
③で始めています。
そこで問題になるのが、賃借した部屋を
民泊に使用する事ができるのかという事です。
通常、ほとんどの賃貸物件は賃貸契約の中に
転貸借禁止条項が入っています。
この為、大家さんに無断で民泊を始め
それが発覚すると退去させられます。
そこで、転貸借契約を結ぶ必要があるのですが
既に契約している物件の契約変更は難しく
転貸借が可能な物件を探す必要があります。
築古物件など空き部屋対策で困っている人も
増えているので、通常の家賃に少し上乗せすれば
契約可能な物件が増えつつあります。
大家さんにとっては、空き部屋対策に加え
家賃収入も増やせる訳です。
部屋を借りたら次は民泊用に
家具・家電・備品などの搬入と
セットアップを行います。
続く(^^;
2016年04月24日
民泊ビジネス・Airbnbとは？
最近、ニュースなどで民泊、Airbnbという
言葉を目にする事が多いと思います。
民泊ビジネスとは、自分の持っている空き部屋や
借りている部屋を旅行者に貸出して収入を得る
ビジネスです。
特に近年海外からの旅行者が大幅に増えており
２０１５年の統計では、来日外国人旅行者の数は
約２０００万人、これは２０１４年の１．３倍です。
これだけ来日される旅行者が増えているのに
ホテルの客室数は大きく増えていないので
日本では、慢性的な宿泊施設不足の状況で
民泊の需要が拡大しています。
ではどうやって旅行者に貸し出す部屋を紹介するか
そして予約の管理や宿泊料金の回収はどうすれば
いいのか？
そこで登場するのがAirbnbというサイトです。
Airbnbは、2008年にアメリカ・カリフォルニア州で起業した
「空き部屋貸し出しマッチングサイト」です。
部屋を貸し出したい人（ホスト）」と
旅先等で部屋を借りたい人（ゲスト）の間をつなぐ
サイトとして、2015年末の時点で世界190ヶ国、
200万部屋もの物件が登録されています。
ホストはAirbnbに貸し出したい部屋を登録、
ゲストがサイトでその部屋の予約を入れ、
Airbnbに宿泊費を支払います。
そしてゲストがチェックインした時点で
Airbnbよりホストに手数料を除いた宿泊費が
支払われる仕組みになっています。
Airbnbの存在により、民泊ビジネスへ参入する
ハードルが低くなり、日本でも空き部屋を登録し
宿泊料で家賃収入の何倍も稼いでいるホストが
続出しています。
この民泊の需要拡大は、東京オリンピックまで
続くと予想されています。
民泊ビジネスに参入するなら今しかないでしょう。
次回は実際にAirbnbのホストになるには
具体的にどうすればいいのか、
具体的にどうすればいいのか、
そして民泊ビジネスを行う場合の課題には
どの様なものがあるかを書きたいと思います。
どの様なものがあるかを書きたいと思います。
こんにちは ゴローです。
